Cómo inscribir un inmueble heredado en Bariloche

Por qué hay que inscribir el inmueble heredado

En la Argentina, la propiedad de un inmueble se publica en el Registro de la Propiedad de la provincia donde está ubicado. Mientras no se inscriba la sucesión, el Registro sigue mostrando como titular a la persona fallecida. Eso trae consecuencias concretas:

• no podés hipotecarlo ni usarlo como garantía;
• cualquier operación posterior (venta, donación, división) se complica;
• si con los años fallece otro heredero, se suma una nueva sucesión sobre el mismo inmueble.

Es muy común que una familia obtenga la declaratoria y deje el trámite ahí. Diez años después, la casa sigue a nombre de los abuelos y hay que tramitar dos o tres sucesiones juntas. Por eso, en mi estudio el trabajo no termina con la declaratoria: termina cuando el inmueble queda inscripto.

Inscribir también protege a la familia: mientras el inmueble figura a nombre de los herederos, cualquier tercero puede consultar el Registro y saber quiénes son los dueños. Y si en el futuro alguno de ellos quiere vender su parte, donar o hacer su propia planificación patrimonial, el punto de partida ya está ordenado.

Qué tiene que estar listo antes de inscribir

1. Declaratoria de herederos dictada por la Unidad Jurisdiccional Civil de Bariloche que lleva la sucesión.
2. Denuncia y valuación de los bienes. Se informa al juzgado qué inmuebles hay y su valor, con los datos de dominio y catastro.
3. Pago de la tasa de justicia y el sellado definitivos. La tasa de justicia en Río Negro es del 25 por mil del valor de los bienes ubicados en la provincia; al inicio se pagó un mínimo a cuenta y ahora se abona el saldo.
4. Aportes y contribuciones profesionales que correspondan.
5. Datos completos de los herederos que se van a inscribir: nombre, DNI, estado civil y domicilio, además de la proporción que corresponde a cada uno.

Los pasos de la inscripción

1. Pedido al juzgado

Con todo lo anterior cumplido, se pide al juez que ordene la inscripción del inmueble a nombre de los herederos, en la proporción que establece la declaratoria, o según la partición si los herederos acordaron dividir los bienes.

2. Documento para el Registro

El juzgado expide el documento que se presenta en el Registro de la Propiedad Inmueble de Río Negro (oficio o testimonio, según el caso), con los datos del inmueble y de los herederos.

3. Presentación y control registral

El Registro controla el documento, lo compara con los antecedentes del inmueble y, si está todo en orden, toma razón de la transmisión. Si encuentra alguna observación, se corrige y se vuelve a presentar.

4. Inmueble inscripto

Desde ese momento, los herederos figuran como titulares en el Registro. Con eso pueden disponer libremente del inmueble.

Condominio, adjudicación o venta: qué pueden hacer los herederos

Quedar en condominio

Es la opción por defecto: cada heredero queda como dueño de una parte indivisa del inmueble. Funciona bien cuando la familia está de acuerdo en conservarlo, pero cualquier decisión importante requiere la firma de todos.

Adjudicárselo a uno de los herederos

Mediante la partición, los herederos pueden acordar que el inmueble quede para uno solo, que compensa a los demás con dinero u otros bienes. Se inscribe entonces la hijuela a nombre de quien se lo adjudica.

Venderlo

Si la idea es vender, muchas veces no hace falta inscribir antes a nombre de todos. La ley registral permite el tracto abreviado (artículo 16 de la Ley 17.801): con la declaratoria y la orden del juzgado, el escribano puede otorgar la escritura de venta directamente a nombre del comprador. Eso ahorra tiempo y gastos. Lo explico en detalle en venta de inmuebles heredados, y si algún heredero no quiere vender, en qué pasa si un heredero no quiere vender.

¿Y si el inmueble está en Buenos Aires?

Si la sucesión tramita en Bariloche pero hay un inmueble en Provincia de Buenos Aires o en CABA, no hace falta abrir otra sucesión. El juzgado de Bariloche libra un oficio por la Ley 22.172 (el convenio que permite comunicaciones entre tribunales de distintas provincias), que se presenta ante el Registro de la Propiedad de esa jurisdicción. En el caso de Provincia de Buenos Aires, además, hay que revisar si corresponde el impuesto a la transmisión gratuita de bienes. Lo cuento en sucesión en Bariloche si vivís en el exterior o en Buenos Aires.

Problemas frecuentes y cómo se resuelven

• El inmueble sigue a nombre de los abuelos. Se tramitan las sucesiones que falten, muchas veces en un mismo expediente, hasta llegar a los herederos actuales.
• Los datos de la escritura no coinciden con los del DNI. Errores en nombres o documentos se resuelven con información sumaria o con las rectificaciones que correspondan.
• El lote no tiene la mensura actualizada o hay diferencias catastrales. Hay que revisarlo con un agrimensor antes de inscribir o vender.
• Hay deudas de tasas municipales o impuesto inmobiliario. No impiden la inscripción en todos los casos, pero sí suelen frenar una venta. Conviene pedir los libres deuda con tiempo.
• Un heredero falleció durante el trámite. Se incorporan sus propios herederos, con su documentación.

Qué documentos te quedan al final

Cuando termina el proceso, conviene que guardes en un lugar seguro:

• copia de la declaratoria de herederos;
• copia de la partición o de la hijuela, si se dividieron los bienes;
• el documento inscripto en el Registro de la Propiedad, con la constancia de toma de razón;
• la escritura original del inmueble, que sigue siendo el antecedente de dominio;
• los comprobantes de pago de la tasa de justicia y los impuestos.

Esa carpeta es la que te va a pedir un escribano el día que quieras vender, donar o hipotecar.

Preguntas frecuentes

¿Puedo alquilar el inmueble antes de inscribirlo?

Sí, con acuerdo de todos los herederos. Lo ideal es dejarlo por escrito y, si hay desacuerdo, pedir autorización al juzgado.

¿Tengo que pagar impuesto a la herencia por una casa en Bariloche?

No. Río Negro no tiene impuesto a la herencia. Se paga la tasa de justicia de la sucesión y los gastos de inscripción.

¿Puedo inscribir solo el inmueble y dejar otros bienes para después?

Sí, se puede avanzar bien por bien. Pero conviene denunciar todos los bienes en la sucesión para no tener que volver sobre el expediente más adelante.

¿Tenés un inmueble heredado en Bariloche?

Me ocupo de la sucesión completa: desde el inicio del expediente hasta que el inmueble queda inscripto o listo para vender. Mirá cómo trabajo como abogada de sucesiones en Bariloche.