Lo esencial: se hace una sola sucesión, en el lugar del último domicilio de la persona fallecida. Los inmuebles ubicados en otra provincia se inscriben desde ese mismo expediente, mediante un oficio de la Ley 22.172 que se presenta en el Registro de la Propiedad donde está cada inmueble.
Una sola sucesión: la regla
El Código Civil y Comercial establece que la sucesión tramita ante el juez del último domicilio de la persona fallecida (artículo 2336). Ese juez es competente para toda la herencia, con independencia de dónde estén los bienes.
Eso significa que no hace falta abrir una sucesión en Buenos Aires y otra en Río Negro o en Neuquén. Hay un solo expediente, una sola declaratoria de herederos y un solo abogado coordinando todo. Los bienes que están en otra jurisdicción se tratan desde ese expediente.
Los escenarios más frecuentes
Vivía en Buenos Aires y tenía una casa en Bariloche o en Dina Huapi
La sucesión tramita en Provincia de Buenos Aires o en Capital Federal, según dónde vivía. La casa de Bariloche o de Dina Huapi se inscribe después en el Registro de la Propiedad Inmueble de Río Negro mediante un oficio. Lo explico para cada jurisdicción en sucesión en Provincia de Buenos Aires viviendo en el sur y en sucesión en Capital Federal viviendo en el sur.
Vivía en Buenos Aires y tenía un lote en Villa La Angostura
Es el mismo mecanismo, pero el inmueble está en Neuquén. La sucesión sigue tramitando en Buenos Aires y el oficio se presenta en el Registro de la Propiedad de Neuquén. No hace falta iniciar nada en Neuquén.
Vivía en Bariloche y tenía bienes en Buenos Aires
La sucesión tramita en Bariloche y el inmueble de Buenos Aires se inscribe por oficio. Es uno de los casos que más llevo: lo cuento en sucesiones en Bariloche.
Cómo se inscribe un inmueble de otra provincia
La herramienta es la Ley 22.172, un convenio entre las provincias que permite que la orden de un juez de una jurisdicción se cumpla en otra. En la práctica:
- Con la declaratoria de herederos dictada, se pide al juez de la sucesión que ordene la inscripción del inmueble ubicado en otra provincia.
- El juzgado libra el oficio con los datos del inmueble y de los herederos.
- El oficio se presenta en el Registro de la Propiedad de la provincia donde está el inmueble, junto con el pago de las tasas que allí correspondan.
- El Registro lo controla y toma razón: el inmueble queda a nombre de los herederos.
Lo importante es que cada provincia tiene sus propios requisitos y tasas. Por eso conviene que quien lleva la sucesión conozca las jurisdicciones involucradas o trabaje con alguien que las conozca.
Aunque estés lejos, tu sucesión está cubierta
- Mucha experiencia en sucesiones de Provincia de Buenos Aires y CABA, desde 2009.
- Si hace falta gestoría (partidas, informes, trámites ante registros), sé cómo resolverla y me ocupo.
- Profesionales de confianza en Buenos Aires para resolver cualquier cuestión que surja.
- No cobro un extra por la distancia.
- En casos puntuales, viajo personalmente.
Tasas e impuestos de cada lugar
Que haya una sola sucesión no significa que haya un solo costo. Cada jurisdicción cobra lo suyo sobre los bienes ubicados en su territorio:
- Río Negro cobra tasa de justicia sobre los bienes situados en la provincia, también cuando la declaratoria viene de otra jurisdicción. No tiene impuesto a la herencia.
- Provincia de Buenos Aires tiene, además, un impuesto a la transmisión gratuita de bienes que puede corresponder sobre los bienes ubicados allí.
- Capital Federal no tiene impuesto a la herencia.
- Neuquén tiene sus propias tasas registrales y judiciales para inscribir el lote.
En el presupuesto separo lo que corresponde a cada jurisdicción, para que sepas de antemano cuánto cuesta cada bien.
La documentación del inmueble del sur
Para inscribir o vender un inmueble en Bariloche, Dina Huapi o Villa La Angostura, conviene reunir desde el principio la escritura, los datos catastrales (la nomenclatura que figura en la boleta del impuesto inmobiliario) y las boletas de las tasas municipales. En zonas donde hubo muchas subdivisiones de lotes, también vale la pena revisar si la mensura está actualizada. Tener esa información al iniciar la sucesión evita que el oficio vuelva observado y ahorra meses al final del trámite.
Si quieren vender el inmueble del sur o el de Buenos Aires
Muchas familias deciden vender uno de los inmuebles, por ejemplo la casa de veraneo, y conservar el otro. En muchos casos no hace falta inscribir primero a nombre de todos los herederos: con la declaratoria y la orden del juez, el escribano del lugar puede otorgar la venta directamente al comprador. Así se ahorran tiempo y gastos de inscripción. Lo explico en venta de inmuebles heredados.
Si los herederos viven en distintos lugares, te explico cómo se organiza la venta para que nadie tenga que viajar a la escritura.
Otra opción es que uno de los herederos se quede con el inmueble del sur y otro con el de Buenos Aires, compensando las diferencias de valor. Eso se resuelve con una partición, que también se presenta en el mismo expediente de la sucesión.
Errores que conviene evitar
- Abrir dos sucesiones. Genera gastos dobles y puede provocar planteos de competencia.
- Olvidar un inmueble en otra provincia. Si aparece después, hay que volver sobre el expediente para inscribirlo.
- No prever el impuesto bonaerense. Si hay bienes en Provincia de Buenos Aires, tiene que estar en el presupuesto desde el inicio.
- Revisar tarde la documentación del inmueble del sur. Lotes con mensuras viejas o con diferencias catastrales pueden demorar la inscripción o la venta: conviene revisarlos al principio.
Preguntas frecuentes
¿Necesito un abogado en cada provincia?
No. El abogado de la sucesión pide el oficio y la presentación en el Registro de la otra provincia se coordina desde el mismo estudio. Tengo matrícula en Bariloche, en San Isidro y en CABA, mucha experiencia en trámites de Buenos Aires, profesionales de confianza allá y, si hace falta gestoría, sé cómo resolverla. No cobro un extra por la distancia.
¿Cuánto demora inscribir el inmueble del sur?
Depende de los tiempos del juzgado para librar el oficio y del Registro de cada provincia. Lo importante es pedir el oficio apenas sale la declaratoria y tener lista la documentación del inmueble.
¿Puedo vender la casa de Bariloche si la sucesión tramita en Buenos Aires?
Sí. Con la declaratoria y la orden del juez de la sucesión, la venta se escritura en Bariloche ante un escribano local.
¿Y si el inmueble del sur está a nombre de los abuelos?
Entonces hay que tramitar también esa sucesión anterior. Muchas veces se pueden acumular en un mismo expediente, según dónde vivían los abuelos.
¿Tu familia tiene bienes en Buenos Aires y en el sur?
Con matrícula en Bariloche, San Isidro y CABA, coordino la sucesión completa y la inscripción de los bienes en cada lugar. Mirá cómo trabajo en sucesiones en Buenos Aires desde el sur o, si vivís en Villa La Angostura, en la página para quienes viven en Villa La Angostura.
Ordenemos la herencia
Contame dónde vivía tu familiar y dónde están los bienes. Te digo cómo se resuelve y cuánto cuesta, por escrito.
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